Det er gået voldsomt stærkt på boligmarkedet i hovedstaden de seneste år.
Her har både husejere og ejere af ejerlejligheder sovet sig til millioner i friværdistigninger, mens mange boligejere på Lolland, Langeland og andre dele af det såkaldte Udkantsdanmark har oplevet, at deres boliger er blevet mindre værd og i nogle tilfælde usælgelige.
Den udvikling vil forstærkes de kommende år, vurderer direktør i Boligøkonomisk Videncenter Curt Liliegreen.
»Urbaniseringen og en rækker andre faktorer vil øge skellet mellem land og by i de kommende år,« siger han.
Men lad os starte med at se på de rå tal, som viser hvor voldsomt København er rykket fra resten af landet.
Fra 2010 og frem til 4. kvartal 2023 er et gennemsnitlig hus i Københavns Kommune ifølge Boligøkonomisk Videncenters prisindeks steget med godt og vel 140 procent.
Og købte man et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter i Københavns Kommune i januar 2011, kostede det ifølge Boligsidens Markedsindeks cirka 3,2 millioner kroner. Solgte man det samme hus i januar i år, lød prisen på cirka 7,1 millioner kroner.
Her har ejeren altså på 13 år sovet sig til en friværdigevinst på solide 3,9 millioner kroner svarende til 25.000 kroner om måneden. Skattefrit. Sammenligner man 2023 med den tidligere top i 2006 lige før finanskrisen, er udvikling dog mindre voldsom.
Til sammenligning er et gennemsnitligt hus på landsplan ifølge Boligøkonomisk Videncenters prisindeks i samme periode blot steget med cirka 30 procent, og ifølge Boligsidens Markedsindeks kunne man købe et gennemsnitligt hus for under 1,7 millioner kroner i januar 2011 og sælge det igen for cirka 2,3 millioner i januar i år.
Den gennemsnitlige husejer i Danmark har altså øget sin friværdi med knap 700.000 kroner på 13 år svarende til cirka 4.300 kroner om måneden – og her skal man bide mærke i, at der netop er tale om gennemsnitstal.
Flere kommuner trækker nemlig gennemsnittet voldsomt ned. For eksempel har en gennemsnitlig husejer på Lolland ifølge Boligsidens tal blot øget sin friværdi med 58.660 kroner de seneste 13 år svarende til cirka 375 kroner om måneden.
Regner man inflationen med, går friværdistigningen på Lolland i et stort minus. Husene på Lolland er nemlig kun steget med cirka 10 procent fra 2011-2024, mens inflationen i samme periode har været knap 26 procent. Indregner man også de løbende udgifter til vedligeholdelse, har det været en dyr fornøjelse at købe hus på Lolland rent investeringsmæssigt.
Den dybe priskløft mellem København, Gennemsnitsdanmark og ikke mindst Udkantsdanmark vil ifølge Curt Liliegreen kun blive uddybet de kommende år og årtier.
»Priserne i København er løbet fra de andre store byer som Aarhus, Odense, Aalborg og ikke mindst landdistrikterne de seneste 30 år. Overalt i den vestlige verden har vi oplevet en urbanisering, der har sat pres på priserne i de største byer,« siger han og tilføjer:
»Samtidig øges presset af, at der er meget få ejerboliger i København, som er den kommune i landet, der har den laveste andel ejerboliger (under 20 procent, når man ser på ejerboliger beboet af ejeren selv, red.)
Også den såkaldte gentrificering, hvor familier med længere uddannelser og relativt høje lønninger er flyttet til København til for eksempel byfornyede kvarterer og har presset lavtlønnede ud – har fået priserne til at stige mere i København end i resten af landet.
Den udvikling vil ifølge Curt Liliegreen fortsætte de kommende årtier, hvor højtuddannet arbejdskraft fra andre dele af landet såvel som udlandet vil søge mod København og arbejde i højt betalte stillinger inden for eksempelvis medicinalindustrien. Konsekvensen er logisk:
»Det er klart, at når efterspørgslen på ejerboliger i København stiger, og udbuddet er nogenlunde konstant, fordi der ikke bygges særligt mange, nye ejerboliger i dag i København, ja, så må prisen op,« siger Curt Liliegreen og fortsætter:
»Samtidig er der 40 kommuner i Danmark, hvor der bliver færre indbyggere. Det øger selvsagt prisforskellene på boliger mellem København og disse kommuner, når der er vækst i byen og tilbagegang på landet.«
Selv hvis der i København blev opført nye ejerboliger til den maksimale kapacitet, vil det ifølge en analyse, som tidligere boligminister Ole Birk Olesen (LA) fik udarbejdet af Copenhagen Economics, kun lige akkurat kunne holde prisstigningerne på ejerboliger i København nede på den landsgennemsnitlige stigningstakt.
Frem mod 2050 skal der ifølge Københavns Kommunes boligredegørelse fra 2023 bygges 64.000 boliger for at kunne huse de cirka 100.000 personer, som byen vil være vokset med i 2050.
Det er ifølge Curt Liliegreen utænkeligt, at alle 64.000 boliger bliver ejerboliger. Historien og sandsynligheden taler snarere for, at det bliver et fåtal.
Langt det meste nybyggeri i København siden 2010 har nemlig været private udlejningslejligheder, der for eksempel opføres af pensionsselskaber, samt ungdomsboliger og alment boligbyggeri – og frem mod 2030 er der allerede nu planlagt opførelse af cirka 4.000 almene boliger, fremgår det kommunens boligredegørelse.
»Man skal bygge urealistisk mange, nye ejerboliger, hvis man ligefrem skulle dæmpe prisstigningstakten i København. Det er simpelthen ikke muligt. Det kan ikke lade sig gøre! Bare at holde prisstigningstakten i København i ro vil være en bedrift,« siger Curt Liliegreen.
Han tilføjer, at det bliver de færreste forundt at købe hus i hovedstadskommunen.
»Der bliver slet ikke bygget nye fritliggende parcelhuse i København. Det gælder stort set også landsdelen Københavns Omegn. Det er udelukket. Grundene er for dyre. Hvis der bygges et nyt hus, er det fordi, man har revet det gamle ned,« siger Curt Liliegreen.
En simpel fremskrivning, som Realkredit Danmark har foretaget for Euroinvestor og B.T., viser, at et hus på 150 kvadratmeter i landsdelen København By, der dækker Københavns, Frederiksberg, Dragør og Tårnby kommuner, vil koste cirka 16,2 millioner kroner i 2045 - forudsat, at det stiger med fire procent om året.
Ved udgangen af 2023 kunne man købe det samme hus for cirka 6,8 millioner kroner.
Hvis Curt Liliegreen får ret i sin diagnose af udviklingen på det københavnske boligmarked, kan den gennemsnitlige, årlige prisstigningstakt i Københavns Kommune meget vel overstige fire procent årligt. Boligpriserne på landsplan følger nemlig lønudviklingen plus en sjat. Curt Liliegreen tør imidlertid ikke spå om den langsigtede prisstigningtstakt, udover at priserne vil stige mere end inflationen.
Med en gennemsnitlig årlig prisstigning på fem procent vil huset til 6,8 millioner kroner koste cirka 19,9 millioner kroner ved udgangen af 2045.
Til sammenligning vil et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter på Lolland, der ved udgangen af 2023 kostede lidt over 600.000 kroner, kunne erhverves for knap 750.000 kroner i 2045, hvis det antages, at huspriserne vil stige med beskedne en procent om året i gennemsnit i denne landsdel.
